Ziele eines Grundstücksmarktberichtes
Nach dem Grundstücksmarktbericht 2003 kommt nun unser zweiter Grundstücksmarktbericht für das Jahr 2005 zur Veröffentlichung. Der Grundstücksmarktbericht ist ein Teil der Aufgaben, die ein Gutachterausschuss nach den §§ 192 ff BauGB auferlegt bekommen hat.
Zunächst könnte man sich die Frage stellen, warum der Gesetzgeber den Grundstücksmarkt und deren Preisbestimmung nicht den freien Kräften des Marktes überlässt und überhaupt Marktforschung auf Kosten des Steuerbürgers betreibt.
Im Wesentlichen lässt sich die Aufgabenstellung am leichtesten durch folgendes Beispiel erklären:
Stellen Sie sich vor, sie befinden sich am Samstagnachmittag in einem Supermarkt an einer Obsttheke. Dort suchen sich vereinzelte Ladenbesucher die besten Stücke aus und legen faules Obst wieder zurück in die Auslage. Jeder Apfel, jede Banane wird kritisch beäugt, bevor man sie in den Einkaufswagen legt.
Oder Szenenwechsel
Zur gleichen Zeit finden ähnliche Situationen in den Ausstellungsräumen namhafter Autohändler statt. Da wird um die Rabatte und um Sonderausstattungen gefeilscht. Bis man letztlich stolz verkünden kann, dass man das Auto um 1.000 € günstiger erworben hat, als der Nachbar Maier von nebenan.
Es stellt sich nun die Frage, warum dieselben Marktteilnehmer beim Kauf von Grundstücken diese kritische Objektivität oftmals nicht an den Tag legen. Vielleicht, weil die Marktteilnehmer bei einem Grundstücksgeschäft nicht die genügende Lebenserfahrung besitzen, wie bei einem normalen Lebensmittelkauf oder bei einem Autokauf.
Sie werden jetzt sagen:
Ein Grundstück lässt sich letztlich nur von sehr erfahrenen Personen in einer relativ kurzen Zeit richtig beurteilen. Daher muss man sich oft auf die Aussagen von Maklern oder von den privaten Verkäufern verlassen, oder nicht?
Ein Volkswirtschaftler wird Ihnen in diesem Punkt sicherlich Recht geben, da er seine These der fehlenden Marktübersicht (auch Markttransparenz) bestätigt sieht. Allerdings wird er auch zu Bedenken geben, dass gerade die Verkaufsseite alles tun wird um das „Marktgleichgewicht“ zu ihren Gunsten zu verschieben.
Nun der Gesetzgeber hat nicht zuletzt deswegen Sicherheitsvorschriften erlassen:
Mit den Vorschriften der §§ 192 ff. BauGB hat er die Gemeinden dazu verpflichtet, Gutachterausschüsse zu bilden, um notwendiges Datenmaterial über das Grundstücksgeschehen zu erfassen und natürlich auch zu veröffentlichen.
Nur mit diesem Datenmaterial lässt sich eine entsprechende objektive Markttransparenz entwickeln, die dem Marktteilnehmer letztlich davor bewahren soll, einen Fehlkauf oder einen zu billigen Abverkauf eines Grundstückes zu tätigen.
Die Situation auf dem Grundstücksmarkt wird im Wesentlichen durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Nachfrage hängt entscheidend von der wirtschaftlichen Lage der Marktteilnehmer und damit letztlich von der konjunkturellen Lage ab. Dabei kommt der Höhe der Baupreise, der Höhe der Hypothekenzinsen, dem örtlichen Mietpreisniveau, den steuerlichen Anreizen und nicht zuletzt dem Bodenpreisniveau eine besondere Bedeutung zu.
Einen Teil der vorgeschriebenen Aufgaben können wir nicht erfüllen, da die personelle Ausstattung unserer Geschäftsstelle dies nicht zulässt. Gleichwohl möchten wir unsere Arbeit und die unserer Geschäftsstelle in der Öffentlichkeit darstellen. Anregungen und Verbesserungsvorschläge zum Grundstücksmarktbericht werden von uns oder unserer Geschäftsstelle gern entgegengenommen.
Und vor allem eines gibt es bei uns nicht:
Kostenpflichtige Abrufe von Datenmaterial. Wir möchten eben gerade keine Hemmschwelle bei der Informationsbeschaffung setzen.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Gemeinde Wolpertswende
Wolfgang Weiss
(Vorsitzender)